Vuokra-asunnot voivat olla loistava tapa ansaita passiivisia tuloja, mutta on tärkeää tietää, kuinka paljon tuottoa sinun pitäisi odottaa sijoitukseltasi. Kun tiedät, kuinka paljon tuottoa voit odottaa vuokra-asunnostasi, voit tehdä tietoisia päätöksiä sijoituksestasi.
Tässä artikkelissa tutkimme erilaisia tekijöitä, jotka määrittävät, kuinka paljon voittoa sinun pitäisi ansaita vuokra-asunnosta. Keskustelemme vuokratulojen, -kulujen ja nettovoiton laskemisesta. Annamme myös opastusta kuinka saada kannattava tuotto vuokra-asuntosijoituksellesi.
Selvittää, onko se hyvä sijoitus
Vuokra-asunnon tuoton laskeminen on yksi ensimmäisistä asioista, jotka sinun on tehtävä määrittääksesi, onko se hyvä sijoitus pitkällä aikavälillä. Tässä otetaan huomioon odotettavissa olevat vuokratulot, mahdolliset kulut ja niihin liittyvätverovaikutuksia.
Kiinteistönkassavirta, riippuu kuitenkin viime kädessä useista tekijöistä, kuten alkusijoituksestasi, kiinteistön tyypistä ja sijainnista. Esimerkiksi omakotitalo halutulla alueella tuottaa todennäköisesti korkeammat vuokratulot kuin omakotitalo vähemmän halutulla alueella.
Muutamia muita tekijöitä, jotka tulee pitää mielessä sijoitusmahdollisuutta arvioitaessa:
- Alkusijoitus: Kuinka paljon rahaa aiot sijoittaa ja kuinka kauan? Hämmästyttävä sijoitetun pääoman tuottoprosentti ei ehkä ole sen arvoinen, jos käytät jokaisen pennin säästöistäsi kodin ostamiseen, jolloin virheille ei jää tilaa.
- Kiinteistön kunto: Jos kiinteistö kaipaa lähitulevaisuudessa merkittäviä korjauksia tai päivityksiä, laske nämä kustannukset asunnon kauppahintaan.
- Vuokra-asuntolainan suhde: Jos sijoitat vuokra-asuntoon, tee laskelma varmistaaksesi, että luvut saavat sinut ylemmäksi. Jos odotettu vuokra ei kata asuntolainaasi, vakuutuksiasi, verojasi ja yhdistysmaksujasi, se ei ole hyvä sijoitus.
- Kiinteistön sijainti: Voit muuttaa monia asioita kiinteistössä, mutta et voi muuttaa sen naapurustoa. Edes pahimman kaupunginosan mukavin talo ei välttämättä ole kannattava sijoitus.
Yhteiset vuokrakulut
Vuokrakiinteistön käyttökulut ovat vuokrakiinteistön omistamisesta aiheutuvia välttämättömiä kuluja. Näitä kuluja ovat esimerkiksi asuntolainamaksut, korjaukset ja ylläpito, vakuutukset, verot, palkanlaskenta ja markkinointikulut.
Asuntolainan maksut ovat tarpeen asunnon ostoon käytetyn lainan maksamiseksi. Verot ja vakuutukset ovat välttämättömiä omaisuuden turvaamiseksilainmukainenja suojattu mahdollisilta vastuilta.Korjaukset ja ylläpitoovat välttämättömiä, jotta kiinteistö pysyy hyvässä kunnossa ja ajan tasalla. Palkkakustannukset ovat välttämättömiä palkatun henkilöstön palkan kattamiseksi ja markkinointikulut ovat välttämättömiävuokra-asunnon mainostaminenja löytää uusia vuokralaisia.
Lisäksi vuokra-asuntojen omistajille voi aiheutua myös ylimääräisiä käyttökuluja, kuten apuohjelmia, siivous- ja maisemointikuluja, HOA-maksuja ja muita sekalaisia kuluja.
Palvelut ovat kustannuksia, jotka liittyvät vuokra-asunnon sähkön, veden ja muiden palvelujen toimittamiseen. Siivous- ja maisemointikustannukset voivat olla tarpeen, jotta kiinteistö näyttää hyvältä ja hyvin hoidetulta.HOA maksus ovat voimassa, jos vuokra-asunto sijaitsee asunnonomistajien yhdistyksen yhteisössä, ja ne voivat sisältää maksuja ja muita maksuja. Sekalaiset kulut voivat sisältää oikeudenkäyntikuluja, kirjanpitokuluja ja muita vuokrakiinteistön omistamiseen ja toimintaan liittyviä kuluja.
Liittyvät:Aikataulusi ja kululuokkien täydellinen erittely.
Paljonko vuokraa pitäisi periä?
Yksi ensimmäisistä asioista, jotka vuokranantajan tulee selvittää, onpaljonko maksaa vuokraa. Kassavirtapositiivinen liiketoiminta on välttämätöntä, jos haluat laajentaa toimintaa, ja tämä tarkoittaa, että sinulla on vähän tai ei ollenkaanavoin työpaikka. Tätä varten sinun on asetettava hinta, joka houkuttelee vuokralaisia ja tuo silti eniten rahaa.
Muutama vinkki vuokrattavan vuokran laskemiseen:
- Tee vuokramarkkina-analyysi vertaamalla omaisuuttasi alueen vastaaviin kiinteistöihin. Voit käyttää ohjelmistoja, kutenRentRange,Rentometri, jaZillow Zestimates.
- Tutki alueen kysyntää ja tarjontaa. Suuren kysynnän ja vähäisen tarjonnan ansiosta voit veloittaa enemmän.
- Laskeakäyttökustannukset. Kun tiedät, kuinka paljon sinun on kulutettava, voit laskea vähimmäissumman, jonka voit veloittaa kannattavasti samalla kun teet voittoa.
- Katso kuinka paljon kiinnostusta saat. Jos asuntoosi ei tule paljon tiedusteluja, harkitse vuokran määrän alentamista.
Kuinka määrittää kiinteistösijoitusten kannattavuus
On olemassa useita yleisesti käytettyjä mittareita, joita käytetään laskemaan kiinteistösijoituksesi tuottoa ja auttamaan sinua pitämään kiinteistösi kannattavana ajan mittaan.
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI)
Niin sijoittajat kuin asiantuntijatkinsijoitetun pääoman tuotto(ROI) on tärkein näkökohta arvioitaessa kiinteistösijoituksen kannattavuutta. Yleensä suositellaan, että sijoitetun pääoman tuottoprosentti on vähintään 15 %. "Hyväksi" tai "huonoksi" pidetty sijoitetun pääoman tuottoprosentti riippuu kuitenkin henkilön taloudellisesta asemasta ja tietystä omaisuudesta, johon hän päättää sijoittaa.
Maksat esimerkiksi 20 000 dollaria sulkemiskuluina ja ylläpito-/korjauskuluina, ja kun kiinteistö on valmis markkinoille, veloitat vuokralaisiltasi 2 500 dollaria kuukaudessa. Jos jaat tulosi kuluillasi, vuotuinen sijoitetun pääoman tuottoprosenttisi olisi hieman yli 7 %.
Cash-on-Cash palautus
Laajalti käytetty kiinteistösijoitusmittarikäteispalautus(CoC) mittaa sijoitetun pääoman vuotuista tuottoa sijoitetun rahan ja nettotuoton perusteella. Tämä tuottoprosentti voi vaihdella suuresti riippuen käytetystä rahoitustavasta, esim. käteisostosta tai lainasta. Yleensä on suositeltavaa pyrkiä CoC:hen, jonka saanto on 8–12 %.
Pääoman käyttöaste
Theisojen kirjainten käyttöaste(tunnetaan myös nimellä yläraja) kiinteistöissä on nettotulon suhde kiinteistön ostohintaan. Esimerkkinä voidaan mainita, että 200 000 dollarin arvoinen kiinteistö, joka vuokrataan 1 500 dollarilla kuukaudessa, antaisi vuotuiseksi nettoliiketuloksi 12 000 dollaria, mikä vastaa 6 prosentin ylärajaa. Se, onko tämä korko hyödyllinen vai ei, riippuu useista tekijöistä. Esimerkiksi 6 prosentin korko ei välttämättä ole sen arvoinen, jos naapurusto ei ole toivottava tai sillä on suuri riski tai mahdollisia turvallisuusongelmia. Toisaalta, jos alueella on kysyntää ja vuokralaiset ovat luotettavia, 6 % voi olla hyvä tuotto sijoitukselle.
1 %:n sääntö
Yhden prosentin sääntö on hyödyllinen työkalu sijoittajille arvioida mahdollisen sijoituskiinteistön elinkelpoisuutta. Säännön mukaan kuukausivuokran tulee olla vähintään 1 % kokonaiskauppahinnasta. Esimerkiksi, jos kiinteistö ostetaan 300 000 dollarilla, sen tulee tuottaa vähintään 3 000 dollaria kuukausivuokraa. Jos markkinahinnat ovat tätä alhaisemmat tai tuntuvat kohtuuttomilta, sijoitus ei välttämättä ole sen arvoista. Lisäksi on otettava huomioon tekijät, kuten koko ja sijainti.
Viimeiset sanat
Lopuksi sinun tulee harkita vuokra-asunnon omistamisen verovaikutuksia. Kiinteistön kannattavuudesta riippuen voit ehkä vähentää kulut verotettavista tuloistasi.
Lisäksi saatat pystyä hyödyntämään pääomatuloveroetuja, jos päätät myydä kiinteistön. Kun olet ottanut kaikki nämä tekijät huomioon, voit laskea mahdollisen tuottosi. Summa riippuu tilanteestasi, mutta hyvä nyrkkisääntö on tavoitella vähintään 10 % voittoa kaikkien kulujen ja verojen jälkeen. Vaikka 10 % on hyvä tavoite, saatat pystyä ansaitsemaan enemmän kiinteistöstä ja vuokramarkkinoista riippuen.
Viime kädessä sinun on päätettävä, kuinka paljon voittoa haluat ansaita vuokra-asunnosta. Muista vain ottaa huomioon kaikki vuokra-asunnon omistamiseen liittyvät kulut ja verot ja varmistaa, että pystyt edelleen tuottamaan voittoa.